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浙江省商品房买卖合同示范文本

编号:浙F1-2008-1

●本示范文本及条文说明,在房地产开发企业售楼处公开展示,供当事人阅读

●本示范文本制订后新发布实施的法律政策,可向当地主管部门咨询

浙江省商品房买卖合同示范文本

浙江省建设厅  

浙江省工商行政管理局

2008年12月8日

浙江省商品房买卖合同示范文本

合同双方当事人:

出卖人:                                                    

注册地址:                                                  

法定代表人:                     联系电话:                

营业执照注册号:                                            

企业资质证书号:                                            

委托代理人:                  地址:                        

邮政编码 :               联系电话:                        

委托代理机构:                                              

注册地址:                                                  

法定代表人:                   联系电话:                    

营业执照注册号:                                            

企业资质证书号:                                            

邮政编码:                    

买受人:                                                  

【本人】【法定代表人】姓名:               国籍            

身份证种类                 号码                            

地址:                       联系电话:                    

【委托代理人】【     】姓名:             国籍:              

地址:                                                    

邮政编码:                 电话:                        

                                                       

                                                       

                                                       

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:

第一条   项目建设依据

出卖人以            方式取得位于                          、

编号为               的地块的建设用地使用权。载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是                          。该地块总土地面积为                  。

出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【建设项目名称】【现定名】【暂定名】              。建设工程规划许可证号为                  ,施工许可证号为                    。

第二条 商品房销售的依据

买受人购买的商品房为【预售】【现售】商品房。预售商品房批准机关为              ,预售许可证号为                ;或者,现售商品房备案机关为                 ,备案号为                 。

第三条 买受人所购商品房的基本情况

买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一),为本合同第一条规定的项目中的:
  第     幢     单元         号房,或                        

                                  。建筑层数地上     层,地下     层,该商品房位于第     层。

该商品房土地使用权年限自      年    月    日至      年    

月    日。

该商品房的设计用途为         ,属        结构,层高           。该商品房有阳台      个,其建筑样式(封闭式、非封闭式或其他)为                         。

该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息说明:          

                                         。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共        平方米。其中,套内建筑面积       平方米,应分摊的共有建筑面积          平方米(应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二)。

除上述商品房买卖外,有出售(或赠送、出租等)车位、车库、绿地或其他物业的,有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项,双方另行约定于本合同附件三。

第四条 建筑区划内相关物业归属的约定

在该商品房所在的建筑区划内,出卖人建设物业服务用房       平方米,坐落                       ,属于业主共有。

下列物业属于出卖人所有,出卖人可以另行出售、附赠或者出租,其他道路、绿地、场所、设施、房屋,属于业主共有。

1、车位,                                                 。

2、车库,                                                 。

3、                                                      

                                                           

                                                           

                                                           

                                                          。

城镇公共道路、城镇公共绿地,及依照有关规定、合同约定需要移交政府相关单位管理的物业,不属前款约定范围。

第五条  计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述第     种方式,计算该商品房价款(货币单位人民币):
  1、按建筑面积计算,该商品房单价为每平方米                

元,总价款                            元。
    2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为每平方米              

元,总价款                           元。
    3、按套(单元)计算,该商品房总价款为                      

               元。
    4、                                          。

按照物业管理有关法规、规章规定,需要交纳新建物业专项维修资金的,首期交纳标准为                /平方米(以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准)。该款项未包含在本条约定的总价款中,由出卖人统一代交,在物业交付时向买受人收取。

第六条 面积确认及面积差异处理

合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记为准。

1、当事人选择【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)作为计价方式时,商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异, 双方同意按以下方式处理:
  ①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款。
  ②面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
   买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起         日内将买受人已付款退还给买受人,并按             利率付给利息。
   买受人不退房的,产权登记面积大于合同面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差比=

产权登记面积-合同约定面积

合同约定面积

×100%

2、当事人选择按套计价的,商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,约定按下列第      种方式处理:

①交付的房屋套型与设计图纸一致,相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上标示的误差范围的,总房价款不变。

②                                                       。

第七条  付款方式及期限

买受人按下列第       种方式按期付款:

1、一次性付款                                        。
   2、分期付款                                          。
   3、其他方式                                          。

第八条  买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第       种方式处理:
  1、按逾期时间,分别处理(不作累加)。
  逾期不超过      日,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之

    的违约金,合同继续履行;
 ②逾期超过     日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的     %向出卖人支付违约金;出卖人愿意继续履行合同的,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之     (该比率应不小于第①项中的比率)的违约金。
  本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
  2、                                                        
                                                            。

第九条  交付期限及条件

出卖人应当在       年    月    日前,将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用:

1、建设工程经竣工验收合格,并取得建设工程竣工验收备案证明;

2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;

3、用水、用电、用气、道路、             等,具备商品房正常使用的基本条件;

4、                                             。

但如遇到下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:

1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起        内告知买受人的。
  2、                                                        。
   3、                                                        。

第十条  出卖人逾期交房的违约责任

除本合同第九条规定的特殊情况以外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第     种方式处理:

1、按逾期时间,分别处理(不作累加)。

①逾期不超过    日,自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之      

的违约金,合同继续履行;

②逾期超过     日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起     天内退还全部已付购房款,并按买受人累计已付购房款的     %向买受人支付违约金;买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之     (该比率应不小于第①项中的比率)的违约金。
  2、                                                      
                                                       。

第十一条  规划设计变更的约定

经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更,导致下列情形(一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等)之一的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:

1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。

2、                                                        。

3、                                                       。
  买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复,未按期作出书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。
  买受人退房的,出卖人须在合同解除之日起      天内将买受人已付款还给买受人,并按      利率(不低于买受人购房贷款利率)付给利息;买受人不退房的,双方应当在通知到达之日起       日内另行签订补充协议。

                                                           
                                                       。

第十二条  交接

商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件,并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前,出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

商品房交付使用时,买受人对房屋及装修质量,公共设施、设备质量提出异议的,出卖人应当给予解释和说明,仍不能达成一致意见的,双方委托                              进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为                                                

                                                 。检测结果为合格的,出卖人书面通知的交付日期视为交付;检测单位提出返修意见的,出卖人应当按要求返修,并承担赔偿责任。

由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:

                                                           
                                                       。

第十三条  抵押与相关债权债务

与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的,出卖人将相关情况(登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等)告知如下:                                        

                                                       。

出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。
                                                     。

第十四条  出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四,如为精装修房,双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。

出卖人交付的商品房,应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的,出卖人补偿装饰、设备差价,并承担违约责任如下:        

                                                     。

第十五条  出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑,按以下日期达到使用条件:
   1、                                                     。

   2、                                                     。
   3、                                                     。
   4、                                                     。
   5、                                                     。

如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:

   1、                                                     。
   2、                                                     。
   3、                                                     。

第十六条   关于产权登记的约定

购买商品房,当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项,当事人约定于附件五。

出卖人负责办理土地使用权初始登记,取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记,取得该商品房《房屋所有权证》。

出卖人承诺于      年      月      日前,取得前款规定的土地、房屋权属证书,交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记。

出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书,双方同意按照下列约定处理:

1、约定日期起        日内,出卖人交付权属证书或登记证明的,按已付房价款的            承担违约责任;

2、约定日期起         日以后,出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的,双方同意按下列第       项处理:

①买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起      日内将买受人已付房价款退还给买受人,并自约定日期至实际退款日止,按日向买受人支付已交付房价款         的违约金。

②买受人不退房,出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止,按日向买受人支付已交付房价款       的违约金。

建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋,由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付时,出卖人应当将登记相关信息书面告知买受人。

第十七条  《消费者权益保护法》实施办法规定的退房情形

凡符合《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的,买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。

第十八条  保修责任

商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任,双方约定于本合同附件六。

买受人购买的商品房为住宅的,出卖人自商品房交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的,买受人可以自行维修,费用由出卖人承担。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。
  约定住宅保修责任,应当符合《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十九条的有关规定。

第十九条  商品房相关事项约定

双方可以就下列事项约定:

1、该商品房所在楼宇的屋面使用权                           ;

2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权                         ;

3、该商品房所在楼宇的命名权                               ;

4、该商品房所在小区的命名权                               ;

5、                                                       ;

6、                                                       。

第二十条   房屋交付使用后相关权利义务约定

买受人的房屋仅作             使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
  出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

第二十一条  前期物业管理

  出卖人已经选聘                                      从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。

第二十二条   本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,按下述第     种方式解决:

1、提交         仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第二十三条 本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件八)。

第二十四条  合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十五条  本合同连同附件共     页,一式    份,具有同等法律效力,合同持有情况如下:
  出卖人     份,买受人     份,          份,            份。

第二十六条 本合同自双方签订之日起生效。

第二十七条 商品房预售的,自本合同签订之日起30天内,由出卖人向                         申请登记备案。
                           

出卖人(签章):                     买受人(签章):

【法定代表人】:                  【法定代表人】:
【委托代理人】:                  【委托代理人】:
      (签章)                        【          】:
                                                 (签章)


   月                         年  月            
签于                                       签于

附件一:房屋平面图

附件二:应分摊的共有建筑说明

附件三: 其他物业买卖、赠与、租赁协议书

(该物业的名称、面积或尺寸、物业及占用土地的权属状况、价款与结算、交付、违约责任等)

附件四:装饰、设备标准

(如为精装修房,应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容)

 1、外墙:
 2、内墙:
 3、顶棚:
 4、地面:
 5、门窗:
 6、厨房:
 7、卫生间:
 8、阳台:
 9、电梯:
 10、其它:

附件五:有关购买该商品房预告登记的约定

根据《房屋登记办法》有关规定,预购商品房或购买商品房现房,当事人可以申请预告登记。

就乙方购买该商品房有关预告登记事项,双方约定如下:

一、本商品房为【预售】【现售】商品房,由【出卖人与买受人】【买受人】向当地房屋登记机构申请预告登记。

二、由出卖人与买受人共同申请预告登记的,双方约定于【商品房买卖合同(预售)备案】【商品房买卖合同(现售)签订】之日起        

日内申请登记。

出卖人未按约定申请预告登记的,买受人可以单方申请预告登记。

三、申请预购商品房预告登记时,由出卖人提交下列资料中的第

            项,买受人提交下列资料中的第            项。

  1、登记申请书;

  2、申请人的身份证明;

3、已登记备案的商品房预售合同;

4、当事人关于预告登记的约定;

5、其他必要材料。

四、购买商品房现房,申请房屋所有权预告登记时,由出卖人提交下列资料中的第          项,买受人提交下列资料中的第         项。

  1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋所有权转让合同;

4、转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书;

5、当事人关于预告登记的约定;

6、其他必要材料

五、其他有关事项约定如下:

出卖人(签章):                   买受人(签章):

 月    

附件六:保修责任主要条款

附件七:《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》的主要内容

附件八:补充协议内容

浙江省商品房买卖合同示范文本说明

一、商品房买卖合同与商品房买卖合同示范文本

1、什么是商品房买卖合同。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同,就是合同当事人以特定商品房为买卖标的物,约定相关权利义务的协议。

2、为什么要制订商品房买卖合同示范文本。合同订立遵循当事人意思自由原则,在法律规定的范围内,当事人可以就标的物、数量、质量、价款及结算方式、履行期限、违约责任、解决争议方法等内容,自由协商达成协议。因此,商品房买卖合同完全可以由当事人双方自由协商、签订,订立后的合同按规定报相关主管部门备案即可。但是,商品房是一种特殊商品,建设周期长,涉及政策多,有些当事人特别是购房人对相关专业知识、法规政策不甚了解,有鉴于此,建设部、国家工商行政管理局早在1995年就制订了商品房买卖合同示范文本。以国家版的示范文本为基础,省建设厅、省工商行政管理局于1996年制订了适用于本省的商品房买卖合同文本,并于2000年作了修改。今年,根据有关法律、法规,及各方面提出的建议,省建设厅、省工商行政管理局对原文本又进行了修改,形成现在的文本。

3、示范文本说明与合同解释。为了便于当事人使用本示范文本,我们对有关条款内容和专业用词的含义作了说明。

当事人认为条文内容或用词容易产生歧义的,可以修改。对未涉及的内容,经协商一致,可以补充。在签订合同以后,未被修改的示范文本内容就转化为合同内容,此后,当事人若理解不一,属于民事争议范围,行政机关无权再作解释。

二、双方当事人 、委托代理机构

1、出卖方和委托代理机构。商品房合同双方当事人,指出卖人和买受人。出卖人是特定的房地产开发企业,法律、行政法规对设立房地产开发企业的条件及资质等级的核定作了明确规定。文本中的“法定代表人”是指出卖人即房地产开发企业的法定代表人,“委托代理人”是受企业法定代表人委托,有权进行洽谈、订立商品房合同的人。

房地产开发企业如果不是自行销售,而是委托其他企业如房地产经纪公司、房地产销售代理公司等代为销售的,应当填写文本中的“委托代理机构”名称及相关内容。

2、买受人。商品房的买受人是一般民事主体,包括公民、法人及其他组织。买受人的资格条件适用民法、合同法的规定,除了外销商品房外,没有特别的限制。买受人为多人的,应当列明;约定购买的商品房按份共有的,还应当约定各自的份额。

三、第一条中建设用地使用权取得方式

建设用地使用权取得方式分为出让(包括拍卖、招标等方式)和划拨。建设用地使用权取得方式不同,建成后的房屋,其享有的权利或发生房地产交易时适用的政策也不同,因此,合同中有必要注明该项内容。至于出让或划拨土地上建造的房屋,在使用或转让中有哪些不同的政策规定,可以查阅《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号发布,1990年5月19日起施行)等相关法规和政策的规定。

四、第一条中的规划许可证

  《城乡规划法》规定,在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,应当申请办理建设工程规划许可证,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,应承担相应的法律责任。建设工程规划许可证,是确认整个住宅小区或建筑物产权的凭证之一,而整个住宅小区或建筑物的产权清晰,又是每一套商品房进行产权登记的基础。因此,商品房买卖合同签订前,应当了解相关的情况,并在合同上作记载。

五、第二条中的预售和现售

1、商品房预售。预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买卖人,并由买受人支付定金或者价款的行为。商品房预售条件,《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房品房预售管理办法》作了规定。主要包括:①已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并确定施工进度和竣工交付日期;④向房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售。

2、商品房现售。现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品出售给买受人,并由买受人支付价款的行为。建设部《商品房销售管理办法》第七条规定了商品房现售的条件,主要包括主体资格合法、取得土地使用权证、持有规划许可证和施工许可证、通过竣工验收、拆迁安置已经落实、配套基础设施具备交付条件或已确定施工进度和交付日期、物业管理方案已经落实等方面。采用商品房现售的方式,交付日期、建筑面积、商品房质量、配套设施建设情况等已经确定,不可预见的风险相对较小。

六、第三条中的土地使用年限、设计用途

  1、土地使用年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法规、规章规定了各类用途(分居住、工业、商业等)的土地使用权出让最高年限。每一宗建设用地使用权出让时,土地管理部门在法定的最高年限内,确定具体使用年限。一个建设项目可能包含多种用途的物业,相应的土地使用年限往往不同,在填写“该商品房土地使用年限”时应予注意。

  2、设计用途。设计用途一般包括住宅用房、商业用房、办公用房等类别,具体由城市规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证中具体确定。

七、第三条中的建筑面积

  1、合同约定的建筑面积。该建筑面积,一般即为设计单位在设计图纸上标示的建筑面积,由设计单位按照《建筑工程建筑面积计算规范》的有关规定经计算得出。在有的地方,实行房产建筑面积预测制度,该建筑面积按照房产测绘单位提供的预测面积确定。

  2、产权登记的建筑面积。产权登记的建筑面积,是指由房产测绘单位依据《房产测绘规范》等规范和有关规定进行测绘,经房地产行政主管部门审核后确定的建筑面积。

3、《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》有关建筑面积计算规则的区别。《建筑工程建筑面积计算规范》适用于建筑工程量和工程造价的计算,规划工程许可证记载的建筑面积,一般也依据该规范经计算得出。《房产测量规范》适用于房屋(套、单元和幢)建筑面积的测量、计算。上述两个规范关于建筑面积的计算口径不尽相同,涉及计算规则不同的主要部位有:设备管理层、净高低于2.20m的空间、封闭阳台、雨篷和自动扶梯等。

建设项目如果包含遇到上述的建筑部位、建筑形式,就会出现建筑工程完全按图施工,但产权登记面积与规划工程许可证记载面积不一致的现象。遇到这种情况,出卖人应当事先予以说明,并明确由此而出现的建筑面积变动是否适用本合同第六条的规定。

4、套内建筑面积。套内建筑面积,是指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

5、应分摊的共有建筑面积。房屋建筑面积,包括套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积。应分摊的共有建筑面积一般包括电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、消防连廊、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室等,以及其他在功能上为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,还包括套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)水平投影面积1/2的建筑面积。有关共有建筑面积的确认、分类、内容、分摊公式、计算方式等,参见《房产测量规范》(GB/T17986-2000)、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》(浙建房〔2007〕51号)的相关内容。

八、第四条中的建筑区划内相关物业归属约定

1、建筑区划。《物权法》使用了建筑区划的概念,但对如何确定建筑区划范围没有明确。一般认为,建筑区划应当以宗地红线内规划行政主管部门批准的建设工程规划总平面图为基础,考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目,其设置的附属设施设备是共同的,应当作为一个建筑区划。有一些省、市,规定建筑区划由当地物业主管部门确定,出卖人按照主管部门确定的范围,列举该建筑区划内的各类物业,便于当事人作出约定。

  2、建筑区划内相关物业归属。《物权法》第七十一条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房,属于业主所有。”第七十二条第二款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此,建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施、物业管理用房、车位、车库等的归属,存在多种可能,有必要在商品房销售阶段进行明确约定。出卖人提供建筑区划内各类物业清单后,由当事人按照法规政策规定、土地出让合同条件、规划设计要求以及投资建设的实际情况等,对其物权归属作出具体约定。

九、第五条中的新建物业首期专项维修资金

1、物业专项维修资金的性质和用途。物业专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。《物业管理条例》(国务院令第379号公布,2007年8月26日修订)第五十四条第一款规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”《浙江省物业管理条例》第四十八条也作了内容基本相同的规定。

2、新建物业首期专项维修资金的交纳标准和方式。《浙江省物业专项维修资金管理办法》(浙政发〔2007〕19号)第六条规定:“新建物业首期专项维修资金,由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。具体比例由设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定,报经设区的市、县人民政府批准后公布。”第八条第二款规定:“新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前,按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金,待物业交付时向业主收取。”

十、第五条中的计价方式与第六条中的面积差异处理

1、计价方式与面积差异处理。计价方式与面积差异处理紧密联系,一般地,选择建筑面积计价或套内建筑面积计价,才需要在合同中约定面积发生差异时的处理办法;而选择按套计价方式,表明当事人同意即使建筑面积发生差异也不调整总价款。

2、按建筑面积计价和按套内建筑面积计价。按建筑面积计价,是商品房计价的一种基本方式。由于建筑物实际建造与设计图纸间的差异,以及应分摊的共有建筑项目及分摊方法的不确定性,合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积容易出现差异。按套内建筑面积计价,是建设部、国家工商行政管理局制订的商品房买卖合同文本中提供的一种计价方式。由于构成相对简单,套内建筑面积发生变化的情况较少,发生变化时,幅度也较小。

示范文本第六条的相关内容,来源于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》、《商品房销售管理办法》(建设部令第88号发布)的有关规定。

3、按套计价。虽然,选择按套计价即包含建筑面积发生差异时不调整总房价款的含义,但这需要一个前提,即交付的房屋与设计图纸基本一致。为此,《商品房销售管理办法》规定,按套计价的商品房,出卖人应当在合同中附平面图,平面图应当标明详细尺寸,当事人应当约定尺寸误差的范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸在约定误差范围内,总房价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,当事人应当约定具体的处理方式,示范文本留有空白行供填写。

十一、第八条中的逾期付款的违约责任

1、买受人逾期付款承担的违约责任,当事人可以在法律规定的范围内自由约定。文本中提供的方式,可供当事人选择。

  2、文本中提供的方式,按逾期的时间长短,分两种情形。一种是合同继续履行,按照逾期付款额、逾期时间和约定的利率,计算违约金。一种是逾期超过了约定的期日,出卖人有权选择解除合同。多少期日作为区分两种不同情况的标准,由当事人约定。买受人逾期付款的行为有否影响到出卖人合同目的和合同利益的实现,是确定该期日长短时应当考虑的主要因素之一。出卖人有权选择解除合同,当然也可以同意合同继续履行。

3、分期付款逾期,是否也适用对总价款逾期的处理方法,当事人可另作约定。分期付款中某一期或若干期的应付款逾期,比总价款少,在确定多少期日出卖人有权解除合同的时候,可以考虑这一因素。

十二、第九条中的交付条件

1、竣工验收合格。《建筑法》第六十一条规定,建设工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收合格或者验收不合格的,不得交付使用。《建设工程质量管理条例》(国务院令第279号,2000年1月30日发布施行)规定,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后,方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(建设部令78号发布,2000年4月4日起施行)规定,备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件,验证齐全后,应当在工程竣工验收备案上签署文件收讫。

按照上述法律、法规的规定,开发企业组织有关单位进行商品房所在建设项目的竣工验收,经验收合格,报建设行政主管部门备案;备案机关在竣工验收备案文件上签署文件收讫,并在规定时间内,未提出重新组织竣工验收的,即可认为该商品房“经竣工验收合格”。

2、消防、人防等验收。消防、人防等工程是建设工程的有机组成部分,但由于技术规范、管理等方面的特殊性,在有的地方,消防、人防等工程验收单独进行,单独出具验收意见,为避免因验收具体内容理解不同而产生纠纷,需要对此进行明确约定。

3、规划确认书。《城乡规划法》第四十五条第一款规定:“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。”浙江省建设厅发布的《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法(施行)》(浙建法〔2007〕4号)对申请竣工验收规划认可的条件、程序、审核标准等作了具体规定。

十三、第十条中的逾期交房

1、逾期交付。交付时间是商品房买卖合同的主要内容之一,示范文本第九条中,买卖双方约定了交付期限。按期交付商品房,是出卖人应当履行的合同义务,延期交房,应当承担合同责任,具体由买卖双方约定。

2、按延期交付时间长短确定合同责任。文本中提供的“方式1”按照延期交付的时间长短,分两种情况约定。一种是合同继续履行,由出卖人支付违约金,违约金按已付款的约定比例支付。另一种是买受人有权选择解除合同。解除合同的,出卖人应当退还已经收取的房价款,并按已经收取的房价款的一定比例支付违约金。当然,买受人也可以选择合同继续履行,由出卖人支付违约金。

3、免责事由。文本第九条第二款有关如遇不可抗力出卖人可以据实延期等内容,属于免责事由。免责事由,是指当事人对其违约行为免于承担违约责任的事由。免责事由分为法定免责事由和约定免责事由。不可抗力是法定免责事由,意指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,一般包括自然灾害(如台风、洪水)、政府行为(征收、征用)、社会异常事件等。为明确起见,对政府行为、社会异常事件等是否为免责事由,双方可以约定。当事人认为需要约定为免责事由的其他情况,也可以约定。

十四、第十一条中的规划、设计变更

  1、规划设计变更的程序。规划设计方案批准以后,因发生新的情况,为公共利益需要等,确需变更原规划设计方案时,应当报请原审批机关同意。按照《行政许可法》等法律法规的规定,如果涉及他人重大利益关系的,行政机关在作出变更决定前,应当按照法律的规定履行告知、听证等程序。

  2、买受人的权利。经行政机关审批后的规划设计变更方案,出现约定情况的,房地产开发企业应当在有关部门批准同意之日起10日内通知买受人,买受人有权作出是否退房的决定。这些约定的情况,一般为对买受人所购商品房质量或使用功能等方面造成影响的,由双方具体约定。

十五、第十二条中交付时应当提交的证明和交付程序

  1、交付时出卖人应当提交的证明。出卖人通知买受人办理交付手续,应当事先准备商品房已达到交付使用条件的证明,主要有:①合同第九条规定的建设工程竣工验收备案证明;②法律、行政法规规定由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件(如果相关内容已包含在竣工验收备案证明中,可以免除);③由房产测绘机构测绘并经当地房屋权属登记机关审核的测绘成果表。当交付的商品房为住宅时,出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2、交付程序。一般包括:第一,通知。出卖人认为商品房达到交付条件后,应当向买受人发出书面通知书。第二,查验。买受人在接收前,有权按照合同约定对房屋进行查验,如果发现所交付的商品房和小区配套设施不符合合同约定的,应当以书面形式向出卖人提出异议,出卖人认为异议成立的,应当予以修复整改或采取双方同意的其他处理方式。如果买卖双方对所交付的商品房是否符合合同约定有不同意见的,可协商解决,协商不成的,按照合同约定的方式向人民法院起诉或向仲裁机关申请仲裁。第三,签署交接单。如果买受人确认所交付的房屋符合法律规定和合同约定,出卖人也已确认买受人按合同约定履行了付款义务,双方应当签署房屋交接单。

  3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。建设部于1998年下发了《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,规定自1998年9月起,开发企业交付商品住宅时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》的内容一般包括:①工程质量监督部门核验的质量等级;②地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;③正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期;④用户保修的单位、答复、处理时限等。《住宅使用说明书》内容一般包括:①开发、设计、施工、监理单位名称;②结构类型;③装修、装饰注意事项;④上下水、电、燃气、通信、消防等配置说明;⑤有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;⑥门窗类型及使用注意事项;⑦配电负荷;⑧承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;⑨其他需要说明的事项等。

十六、第十三条中的土地使用权及在建工程抵押情况

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为。根据《物权法》第一百八十条的规定,建设用地使用权、正在建造的建筑物可以抵押。因此,商品房预售时,土地使用权或在建工程可能存在抵押的情形。买受人在签订商品房买卖合同前,应当了解所购的商品房及与该商品房相关的土地使用权、在建工程抵押情况,开发企业应当如实告知有关内容。为此,文本第十三条第一款提供了空行,供当事人记载相关情况。

十七、第十五条中的基础设施、公共配套建筑

1、相关基础设施、公共配套建筑。相关基础设施,一般是指与住宅小区或其他建筑相配套的供水、供电、燃气、通讯、有线电视、道路、绿化等设施。公共配套建筑,是指与住宅小区或其他建筑相配套的教育、商业、服务、管理用房等建筑。基础设施、公共配套建筑的具体项目及达到使用条件的时间,由合同双方根据实际情况约定。出卖人应当按照经批准的规划设计方案,向买受人介绍相关的基础设施和公共配套建筑规划设计和建设的有关情况。

2、在规定日期内未达到使用条件的处理方式。供水、供电、道路等未在规定日期内达到使用条件,影响商品房正常使用的,已经列为第九条交付条件,如果违约,应按照第十条规定承担逾期交房的违约责任;除此之外的一些项目未在规定日期内达到使用条件,但不影响商品房正常使用的,可以约定由出卖人支付一定数额的违约金。

十八、第十六条中的产权登记

1、产权登记的程序。根据《房屋登记办法》(建设部令第168号发布,2008年7月1日起施行)第三十一条、第三十二条、第三十三条的有关规定,商品房竣工后,先由房地产开发企业申请房屋所有权登记。需要提交的资料有登记申请书、身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告及其他必要材料。符合条件的,房屋登记机构予以登记,将申请登记事项记载于房屋登记簿,并根据房屋登记簿的记载,缮写、发放房屋权属证书。

初始登记完成后,买受人申请房屋所有权转移登记。需要提交的资料有登记申请书、身份证明、房屋所有权证、买卖合同及其他必要资料。

2、出卖人不能按期取得权属证书的处理办法。从买受人申请房屋转移登记需要提交的材料看,出卖人及时申请房屋初始登记、取得房屋所有权证,并交付给买受人,是最重要的一个环节。文本第十六条第二款,由当事人约定出卖人取得房屋权属证书、交付给买受人的时间。出卖人不能在约定时间内取得权属证书、交付给买受人的,出卖人应当承担相应的责任。具体的责任承担方式由双方约定。

十九、第十七条中的法定退房情形

  《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条的规定内容如下:

  房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行为之一的,应当根据消费者的要求负责退房,并承担其他民事责任:

(一)未取得预售许可证预售商品房的;

(二)将未经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格的商品房交付使用的;

(三)商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的;

(四)未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用证的所有材料,或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的;

(五)小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺(包括构成要约的商业广告)不相符的,但因国家建设需要致使规划改变的除外。

前款第(三)项、第(五)项所列事项可以约定相应的误差幅度或者调整范围,并在商品房销售合同中标明。商品房面积超过合同约定允许误差上限,消费者未要求退房的,经营者不得要求消费者支付超过部分面积的价款;商品房面积不足合同约定允许误差下限,消费者未要求退房的,经营者应当退回不足部分面积的价款,并按不足部分面积价款的一倍赔偿消费者的损失。

根据本条第一款规定退房的,遇价格下降时,按原价格退还房款;遇价格上涨时,按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。

二十、第十八条中的保修责任

有关法规、规章对商品房保修的责任及要求作了规定,买卖双方可以在法规规定的基础上,结合商品房的具体情况,约定保修事项,载明于附件五。有关法规、规章规定的主要内容介绍如下:

1、开发经营条例的相关规定。《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第三十一条规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

2、浙江省消法实施办法的相关规定。《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十九条规定:商品房实行质量保修制度。在正常使用条件下,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期不低于八年,其他部位的保修期限按国家规定执行;保修期限自商品房交付消费者之日起计算。在保修期限内,发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的,或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的,经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。保修期限内的维修费用(包括公共部位的维修费用)由经营者承担,不得使用物业维修专项资金。

3、建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(建房〔1998〕102号)规定了地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;在正常使用情况下,屋面防水3年;墙面、厨房和卫生地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业和用户自行约定。

二十一、第二十二条中的争议解决方式

   1、争议解决的途径。《合同法》第一百二十八条规定,当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或仲裁协议无效的,可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁定、调解书;拒不履行的,对方可以请求人民法院执行。

  2、或裁或审制度。仲裁是指发生争议的当事人,根据其在争议发生前或争议发生后所达成的协议,自愿将该争议提交仲裁机构裁判的争议解决制度和方式。有效的仲裁协议即可排除法院的管辖,只有在没有仲裁协议或仲裁协议无效的情况下,法院才可以行使管辖权。

二十二、示范文本第二十七条中的合同备案

  《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条进一步明确:“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”

实行商品房预售合同备案制度,行政机关可以对合同内容进行监督,也可以防止一房多售等损害买受人合法利益的现象。我省部分市县房地产主管部门已经启用商品房网上合同签订和备案系统,方便了当事人办理合同备案手续。

                             浙  江  省 建 设 厅

浙江省工商行政管理局

二○○八年十二月八日



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