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物权确认纠纷

时间: 08-29  

【概念】

物权确认纠纷,是指就物权的成立、内容及物权的归属而产生的纠纷,在诉讼上称为确认之诉。确认之诉按照法律的规定,只能由当事人向人民法院提出,并通过民事诉讼程序解决。同时,确认之诉是进行其他相关诉讼的前提,在诉讼标的的成立、内容及物权的归属未得到确定前,其他相关诉讼无从进行。物权确认之诉包括所有权确认之诉、用益物权确认之诉和担保物权确认之诉。    

适用物权确认纠纷案由的,主要是法律规定由行政机关确认之外的物权确认纠纷,多数为用益物权和担保物权纠纷,也包括土地之外的动产所有权和建筑物所有权的确认纠纷。 但是我们应当特别注意的是:按照我国现行法律的规定,对于土地的所有权归属问题有争议的,应当由行政机关确认,而不是通过诉讼解决。

【善意取得】

善意取得亦称即时取得,是指无权处分人转让标的物给善意第三人时,善意第三人一般可取得标的物的所有权,所有权人不得请求善意第三人返回原物。根据物权法的规定,善意取得不限于所有权,其他物权也可以善意取得。

根据我国《物权法》第106条的规定,善意取得须具备以下的条件:(1)第三人受让该不动产或者动产时是善意的。这时的善意,是指取得标的物的第三人不知道或者不应当知道占有人为非法转让。这里不仅不要求第三人有出让人有权处分的确信,而且是推定任何参加交易的第三人都具有这种善意。物权法对这种善意的保护,是公信原则的体现。(2)以合理的价格转让。(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

善意第三人在符合上述条件时即取得不动产或者动产的所有权,此时原所有权人无权请求善意第三人返还原物,而只能向无权处分人请求赔偿损失。善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让是知道或者应当知道该权利的除外。

【预告登记、预售合同登记】

《中国人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记无效”。  

预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力,即具备了物权的排他效力。因此,预告登记是债权被物权化的一种具体体现。经过预告登记的不动产,债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。  

经预告登记后的物权变动请求权特征  

第一、该请求权的性质仍然是请求权而非支配权,内容为权利人在条件具备时请求现时所有人为本登记以变更物权,权利人对该请求权之标的并不具有任何的支配权。  

第二、该请求权的效力具有特殊性,能够对抗第三人,所有权人与第三人所为的妨碍该请求权无效的行为,非经登记的权利人同意,该物权行为无效。  

第三、该请求权具有临时性,存在于合同生效后至能够进行登记之日起三个月内。  

第四、请求权人未来是否可以实际取得物权并不能确定。如债权消灭或者所附条件不可能成就,亦或指向的标的物最终无法完成。预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后,具备了对抗第三人的效力。即具备了一定的物权效力。因此,从预告登记的性质上说,预告登记使债权物权化的一种具体表现。

预告登记与商品房预售登记的区别  

1.适用对象不同。商品房预售登记是对商品房预售合同的登记,而预告登记是对请求权的登记。  

2.两者的目的不同。前者进行保全的是商品房预售合同,而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能。预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能在预售合同备案中无从体现。  

3.登记申请人不同。预售登记的申请人为商品房预售人,而预告登记的申请人为享有请求权的权利人,义务人为不动产的现时所有人,请求权人应取得义务人的承诺。  

4.适用依据不同。预售合同登记适用房地产管理法等公法的强制性规范进行,而预告登记适用私法规范。  

5.权利性质也不同。预售合同登记属于行政管理性质,而预告登记属于私法的权利保全性质。  

6.效力不同。预告登记制度的核心是其效力,各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等。也只有赋予预告登记这些效力,才能使预告登记具有实际意义,称为请求权的保全手段。而我国现行预售登记仅有“应当”进行登记的规定,而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人;而且也没有规定经过登记的预售合同,预购人是否具有对抗第三人的效力,是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。  

7.预售登记没有失效制度。预告登记只是一种请求权的保全,不具有独立的效力,只有将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此,预告登记由于一些特定的事由而消失,不会永远存续。而我国商品房预售合同登记不会涂销,存续时间非常长,这也意味着其目的在于行政管理即预售资格审查手段,而非对购房人的请求权进行保护,与预告登记制度存在着根本上的差异。

【办理预告登记的手续】

预告登记的条件

预告登记必须满足一定的条件,按照《物权法》第二十条和《房屋登记办法》第七十条规定,申请人与义务人首先须签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议;其次,申请预告登记是按照约定进行的,为此,要么在不动产物权买卖协议中,要有预告登记的专门条款,要么单独订立预告登记的协议;第三,法条虽未对预告登记的当事人资格明确规定,但从要求提供的材料中有已登记备案的《商品房预售合同》、《房屋所有权转让合同》来看,商品房买卖预告登记须是具有商品房预售资格的房地产开发企业、二手房转让预告登记的转让人须为房屋所有权人,申请人须具有民事行为能力。  

房屋预告登记办理手续  此办理手续仅提供一个参考,具体的操作步骤请参考当地房屋与土地等不动产相关部门的办理流程。  

1.预购商品房预告登记  

申报材料:1.登记申请书;2.申请人身份证明;3.已登记备案的商品房预售合同;4.当事人关于预告登记的约定;5其他必要材料。  

2.房屋所有权转移预告登记  

申报材料:1.登记申请书;2.申请人身份证明;3.房屋所有权证书与共有权证书;4.当事人关于预告登记的约定;5.  房屋所有权转让合同;6.其他必要材料。  

3.预购商品房抵押权预告登记  

申报材料:1.登记申请书; 2.申请人身份证明;3.房屋预告登记证明;4.当事人关于预告登记的约定;5.其他必要材料。  

4.房屋抵押权预告登记  申报材料1.登记申请书;2.申请人身份证明;3.当事人关于预告登记的约定;4.房屋所有权证书与共有权证书;5.房屋所有权转移预告登记证明;6.其他必要材料。  

办理流程  1.申请;2.受理;3.审核;4.收费;5.载入登记簿;6.发证。  

收费依据和标准  1.登记费:住宅80元/件,非住宅550元/件;  2.工本费:10元/本。  

完成时限(资料齐备)(工作日):6个工作日  

责任部门:产权监理所  房地产交易所  


【更正登记和异议登记】

物权法》第十九条:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。  

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

【典型形态】

(1)所有权确认纠纷,是指当事人之间因标的物的所有权的成立、内容及归属产生的民事纠纷。

(2)用益物权确认纠纷,是指就用益物权的成一立、内容及归属所产生的民事纠纷。

(3)担保物权确认纠纷,是指就担保物权的成立、内容、归属及效力顺序等所产生的民事纠纷。

【常用法律条文及索引】

《物权法》(2007101起施行)

第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》(法(办)发〔1988 6198842日起施行)

96.因土地、山岭、森林、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源的所有权或使用权发生权属争议的,应当由有关行政部处理。对行政处理不服的,当事人可以依据有关法律和行政法规的规定,向人民法院提起诉讼;因侵权纠纷起诉的,人民法院可以直接受理。

【该案由需要注意的问题】

物权确认纠纷包括不动产物权确认和动产物权确认纠纷两类.根据《民事诉讼法》第33条的规定,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。动产物权确认纠纷应按照《民事诉讼法》第21条,第22条第(3) (4)项,第23条及第34条等规定确定管辖。根据《最高人民法院关于军事法院管辖民事案件若干问题的规定》(法释〔201211号)第2条的规定,《民事诉讼法》第33条规定的不动产所在地在营区内,且当事人一方为军人或者军队单位的案件,地方当事人向军事法院提起诉讼或者提出申请的,军事法院应当受理。

在确定本案由时尤其要注意区分其与返还原物纠纷、排除妨害纠纷的关系,在实践中所发生的物权纠纷往往既涉及物权确认纠纷,又涉及返还原物纠纷、排除妨害纠纷,此时因为请求权以实体权利的存在为前提,如返还原物清求权以对原物享有物权为前提,但物权的确认是因为物权这一实体权利本身的归属或内容存在争议而产生的,所以在同一纠纷中如既涉及物权确认纠纷案由又涉及返还原物纠纷案由、排除妨害纠纷案由时,宜定返还原物纠纷案由、排除妨害纠纷案由。

适用物权确认纠纷案由的,主要是法律规定由行政机关确认之外的物权确认纠纷,多数为用益物权和担保物权确认纠纷,也包括土地之外的动产所有权和建筑物所有权的确认纠纷。



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